Хронофаги в девелопменте: почему потерянное время на стыках процессов дороже бетона и арматуры

Мы в компании Fizir (комплексный технический заказчик) каждый день видим, как разваливаются процессы, горят сроки и множатся непредвиденные работы. И если спросить нашу команду, что самое дорогое в девелопменте, ответ будет однозначным: не бетон, а потерянное время на стыках между подразделениями, этапами и людьми.

Кто такие хронофаги и где они прячутся

Хронофаги — это пожиратели времени. В девелопменте они не видны в обычных статьях затрат — их нет ни в смете, ни в бюджете на СМР. Но именно они съедают главный ресурс — время, а вместе с ним проценты по финансированию, накладные расходы и саму эффективность проекта.

Я выделил пять основных типов хронофагов, которые регулярно встречаются в строительных и девелоперских компаниях.

Хронофаг №1: слабый технологический ресурс бенефициара

Это коренная причина практически всех бед в компании. Рыба гниёт с головы — эта формула работает в девелопменте на 100%.

Если собственник не обладает сильным технологическим ресурсом (то есть глубоким пониманием того, как именно устроен девелоперский процесс от идеи до ввода в эксплуатацию), любой бизнес-процесс выполняется стихийно. Мнение акционера меняется еженедельно, а иногда и ежедневно. Сегодня он хочет строить бизнес-класс, завтра — комфорт, послезавтра — апартаменты. И каждый раз компания дёргается, перестраивается, теряет время и деньги.

Без технологического ресурса невозможно выстроить чёткую последовательную стратегию. Собственник становится заложником сиюминутных обстоятельств: то собственного настроения, то того, кто громче крикнул из сотрудников, то мнения случайного подрядчика или знакомого из другой структуры. Компания постоянно пребывает в состоянии хаотичного метания. Технологические цепочки рвутся, а время улетает в никуда.

Реальный пример из практики:

Несколько лет назад молодые предприниматели, не разбираясь в технологиях девелопмента, решили масштабировать свой небольшой бизнес. Зашли в крупные проекты в Подмосковье — посёлки с количеством домовладений свыше 500. При этом не применили никакие механизмы профессионального девелопмента. Бизнес масштабировался так, будто они по-прежнему строят 10-15 домов.

На ключевые позиции поставили родственников и друзей, которые также не обладали навыками в девелопменте. В компании отсутствовали любые бизнес-процессы: ни финансового моделирования, ни управленческого учёта. Купили большие участки земли, по части из которых в итоге прошла федеральная трасса (проморгали этот момент в градостроительных документах). Не смогли вывести большую часть участков из сельхозназначения. Затраты на маркетинг составили более 20% от выручки. Ноль контроля себестоимости. Быстрые продажи на старте за 50% от реальной себестоимости продукта. Быстрый захват доли рынка, иллюзия успеха. А в итоге — громкий крах и уголовное дело федерального масштаба.

Другой пример. Во время недавнего общения с собственником одной из крупнейших федеральных компаний с удивлением услышал мнение, что институт управляющих проектами вообще не нужен. Имея в активе более полусотни крупных девелоперских проектов, бенефициар уверен, что способен самостоятельно всё контролировать. По итогу, разумеется, в компании — хаос.

Классическая ошибка: когда акционер хорошо разбирается в стройке и считает, что это уже примерно 90% девелоперских навыков. Это опасное заблуждение. Стройка — это только часть. Стратегия, маркетинг, финансы, управление проектами, работа с градостроительной документацией — не менее важные компетенции.

Хронофаг №2: корпоративные войны («феодальные колодцы»)

Корпоративные войны — это раковая опухоль девелоперского бизнеса. В любой крупной организации менеджмент неизбежно начинает борьбу за место под солнцем. Каждый выгораживает свой «феодальный колодец»:

• Огораживает участок работы частоколом

• Враждует с соседними подразделениями

• Не предоставляет информацию или выдаёт её искажёнными фрагментами

• Постоянно подставляет другие отделы, сваливает на них вину

Реальный пример:

В одной девелоперской компании менеджер высшего звена был вынужден тратить не менее 80% рабочего времени на разнимание враждующих сторон. Отдел продаж конфликтовал с маркетингом. Строительный блок — с техническими заказчиками. Финансисты — со всеми подряд. Времени на реальную работу не оставалось ни у него, ни у враждующих сторон.

Противостоять корпоративным войнам можно только одним способом — внедрением системной корпоративной культуры. Но у нас в девелопменте корпоративной культурой системно занимаются единицы. В результате феодальные войны разрастаются, как метастазы, и уничтожают компанию изнутри.

Хронофаг №3: отсутствие оргструктуры под конкретные цели

Любой бизнес-процесс в девелопменте неизбежно упирается в организационную структуру компании. Есть наглядная метафора — детская пирамидка. Её основание — это оргструктура, а колечки (бизнес-процессы) нанизываются на стержень. Без прочного основания нельзя нанизать и тем более заставить работать ни один процесс.

Проблема в том, что оргструктура в компаниях часто рождается стихийно. Где-то акционер принял сиюминутное решение, где-то отдел отвоевал себе расширение, где-то «по знакомству» появилась новая должность. В результате нет единого системного ядра, которое формировало бы оргструктуру под реальные цели и задачи.

Что получается на практике:

Любые бизнес-процессы начинают разваливаться. Цифровизация не работает. Управленческий учёт не внедряется. Внедрение любых новых инструментов уходит в бесконечность и не даёт результата. Взаимодействия между подразделениями становятся очень долгими, превращаются в бесконечные циклы совещаний, где по кругу обсуждаются одни и те же вопросы.

Правило простое: что бы вы ни внедряли — сначала сядьте за оргструктуру. Составьте её под текущие цели, специфику, конъюнктуру и объём проектов. И только после этого запускайте движение бизнес-процессов. Если пропустить этот шаг, время начнёт утекать сквозь пальцы, как песок.

Хронофаг №4: искажение последовательности развития проекта

Классический цикл девелоперского процесса выглядит так:

1. Эскизное проектирование

2. Продуктовый менеджмент (концепция продукта)

3. Техническое задание на проектирование

4. Непосредственно проектирование

5. Строительство

Любимый спорт в российском девелопменте — перепрыгивать этапы. Как правило — начинать быстрее проектировать и строить, пропуская первые два-три этапа.

Чем это оборачивается?

Перепрыгивание всегда ведёт к возвращению по треку назад. Запроектировали одно — а рынок хочет другое. Построили третий этаж — а нужно менять планировки на первом. Это капиталоёмко, болезненно и это реально сожжённые деньги.

Реальный пример:

В одной компании регулярно возникали ситуации: «А, мы не учли этого, а рынок, оказывается, хочет то, но мы уже проектируем совершенно другое». Запроектировали одно, уже продавали второе, а строили третье. Для сотрудников это был кошмарный сон. Всё закончилось претензиями, судами и порчей репутации.

Люди, которые заходят в девелопмент и говорят «я самый умный, я срежу углы, я перепрыгну» — всегда подрываются и несут огромные потери. И временные, и денежные.

Хронофаг №5: сбои в бизнес-процессах

Это уже нарезка в более мелкую клетку. В классической статье «Пазл девелоперского бизнеса» выделено 42 ключевых процесса — функциональное ядро девелоперской компании.

Если у вас какой-то из этих кусочков пазла либо выпадает полностью, либо он косой и неэффективный — вся «машинка» начинает страдать. С точки зрения временного фактора это всегда огромные финансовые потери. Потому что у девелопера во времени сидят накладные расходы и проценты по банковским займам. Мы экономим время только тогда, когда все 42 процесса работают как часы.

Если сбой начинается в двух-трёх процессах (а в большинстве девелоперских компаний больше половины этих процессов функционируют некорректно), то даже те функции, которые хорошо отлажены, из-за этого всё равно начинают сбоить. Итог — огромные временные и финансовые потери.

Почему хронофаги дороже бетона

Бетон можно посчитать, заказать и закупить дешевле — это понятная, прозрачная статья затрат. Хронофагов не получится просто «отловить» в расходных статьях бюджета, потому что они прячутся в неэффективной структуре бизнеса.

Что рождают хронофаги:

• Удлинение цикла проекта и рост процентов по финансированию

• Огромное количество непредвиденных работ и переделок

• Значительный рост накладных расходов (аренда офиса, зарплаты, административные затраты)

• Неэффективный и неконтролируемый рост затрат по производственным статьям (СМР, проектные работы)

• Потеря рыночных возможностей — выход на рынок с опозданием, когда конкурент уже занял нишу

Простая математика: если проект рассчитан на 3 года (36 месяцев) и привлечено финансирование под 20% годовых, то каждый месяц задержки — это 1,67% дополнительных процентов от суммы кредита. При бюджете проекта 1 млрд рублей один месяц задержки стоит 16,7 млн рублей только в виде процентов. Плюс накладные расходы. Плюс непредвиденные работы. Плюс упущенная выгода.

Бетон здесь вообще ни при чём.

Что делать: почему внутренний аудит не помогает

Первый шаг к решению — осознать: внутренний аудит здесь не поможет.

Величайшая ошибка собственников и топ-менеджеров девелоперских компаний (поголовно всех) — уверенность, что «мы решим этот вопрос изнутри, своими силами». Но проблема родилась внутри, и изнутри её не победить. Это как лечить бактерии теми же бактериями. Нужен антидот извне.

Почему не помогают свои же сотрудники:

• Они часть той же системы, которая породила проблему

• У них нет свежего взгляда — они привыкли и не видят очевидных провалов

• Они боятся назвать проблемы, которые могут задеть начальство или коллег

• У них нет достаточной квалификации — девелопмент сложнее, чем кажется

Единственный выход — внешний аудит компетентной организацией. Но здесь есть подводный камень: на рынке крайне мало подрядчиков с реальными девелоперскими компетенциями, способных зайти в компанию, точно определить, что идёт не так, и разработать стратегию изменений. Большинство попыток заканчиваются ничем или делают ещё хуже — равно как и неумелое медицинское вмешательство наносит больший вред болеющему организму.

Чек-лист для собственника девелоперской компании

Проверьте себя по этим пунктам. Если хотя бы на три ответа «нет» — хронофаги уже работают в вашей компании.

Главный вывод

Хронофаги дороже бетона не потому, что бетон дешёвый. А потому что хронофаги невидимы. Их нет в смете, их нет в бюджете, их не видит бухгалтерия. Но именно они съедают маржинальность, удлиняют сроки и в конечном счёте убивают проект.

Бетон можно купить дешевле, договорившись с поставщиком. Хронофагов так не купишь. Их можно только выявить — через системный аудит — и устранить через выстраивание правильных бизнес-процессов, оргструктуры и корпоративной культуры.

Если вы собственник или топ-менеджер девелоперской компании и узнали себя хотя бы в одном из пунктов — это повод остановиться и подумать. Сколько времени и денег вы уже потеряли на стыках процессов? И сколько ещё потеряете, если ничего не менять?